Смольный планирует значительно понизить коэффициент использования территорий (КИТ) под новые девелоперские проекты в Петербурге и ввести базовую этажность для массовой застройки города на уровне 40 м (12 этажей). Эти градостроительные изменения будут прописаны в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), которые городское правительство должно утвердить до конца года. Девелоперы говорят, что эта инициатива разрушит экономику задуманных ранее проектов и парализует рынок. А стоимость жилья, по прогнозам, вырастет минимум на 10%.

Ради комфортной среды

О готовящихся градостроительных изменениях на круглом столе «ДП» рассказал глава КГА Владимир Григорьев. По его словам, комитет подготовил поправки в ПЗЗ, которые снизят КИТ для домов от 9 этажей на 13% — с 2,3 до 2, а для домов ниже восьми этажей на 22% — до 1,8.

На этот коэффициент застройщики при расчетах экономики своих проектов умножают площадь земельного участка, чтобы понять, сколько жилья им разрешено будет там построить. Уменьшение коэффициента автоматически уменьшит размер проектов и прибыль от продажи жилья.

Вторая поправка КГА касается высотности застройки. «Мы планируем ввести базовую этажность для массовой застройки на уровне 40 м (12 этажей). Отклониться от нее можно будет, только получив согласования градсовета и комиссии по землепользованию и застройке», — сообщил Владимир Григорьев. Он также уточнил, что главная цель поправок — создать комфортную среду проживания в Петербурге.

Экономика поплывет

Застройщики считают, что подготовленные поправки поставят крест на экономике девелоперских проектов и приведут к остановке рынка. «Все стройки, в том числе большие, мы рассчитываем на основании утвержденных ранее проектов планировки территории (ППТ). Если поправки КГА будут приняты, то все параметры, на которые мы рассчитывали, изменятся в меньшую сторону. Многие проекты остановятся. Их экономику придется пересчитывать. Не исключено, что после этого многие из них будут заморожены. А в тех, что выйдут на рынок, жилье подорожает минимум на 10%. А то и больше», — рассуждает председатель совета директоров «Лидер Групп» Александр Рассудов.

С этим согласен генеральный директор ГК AAG Александр Завьялов: «Инвестиционно-строительная отрасль становится нестабильной. Инвестиции будут снижаться, что приведет к потере рабочих мест и выпадению доходов бюджета».

Также Александр Завьялов отметил, что все достигнутые к данному моменту договоренности между строителями и лендлордами по покупке земли придется пересматривать. «Ценность земли в изменившихся условиях снизится», — констатирует он.

«Если учесть, что сейчас средняя высотность застройки в новых районах Петербурга составляет 20–25 этажей, доходы строителей после принятия поправок могут упасть вдвое», — говорит один из собеседников «ДП».

«Неизбежно возникнет субъективизм в принятии градостроительных решений. А эффективность проектов будет меньше, чем ставка банковского депозита», — переживает директор юридического департамента ГК «Эталон» Виктория Цытрина. По ее мнению, застройщикам следует, пока не поздно, обратиться к губернатору. «Иначе инвестиции в строительную отрасль города сойдут на нет», — говорит она.

«Надо, конечно, когда-то прекращать строить муравейники. И для города в целом это хорошая мысль. Но время выбрано неудачное. Прибыль в отрасли и так снизилась из-за кризиса. Новые издержки строители не потянут — переложат их на стоимость «квадрата», — говорит генеральный директор АН «Метры» Андрей Вересов.

«Любой девелопер, покупая земельный участок и разрабатывая ППТ, рассчитывает экономику проекта. Она складывается из количества будущих квадратных метров, определяющихся в том числе и высотностью. Многие строители также приобретают вместе с участком и разработанный ППТ, в котором сразу учитываются все нормативы. Что делать с этими проектами? Я считаю, что любые изменения правил игры должны вводиться поэтапно. Резкое изменение градостроительных норм приведет к потере застройщиками времени и денег. Они еще активней станут уходить в Ленобласть, где правила понятней и стабильней,» — говорит Беслан Берсиров.