Интересное — Новости недвижимости в Москве

    ТОП-12 самых частых вопросов о покупке апартаментов в новостройке

    23.07.2014 12:46 — Интересное
    ТОП-12 самых частых вопросов о покупке апартаментов в новостройке
    Источник: ГдеЭтотДом.Ру

    Апартаменты, ворвавшиеся на рынок недвижимости Москвы всего чуть более года назад, уже стали не только трэндом, но и поводом для многочисленных дискуссий. И действительно, какое издание только не писало о них, но, как правило, информация давалась с точки зрения застройщиков и инвесторов, а вот мнение управляющих компаний, которые ежедневно сталкиваются с реальным бытом жильцов апартаментов, пока никто не освещал.

    ГдеЭтотДом. РУ поговорил о жизни обитателей апартаментов с представителями управляющих компаний.

    1. Есть ли жизнь в апартаментаx?

    Получить возможность жить в просторном жилье в Москве по цене «двушки» в Подмосовье — весьма выгодное предложение. Но купить апартаменты мало. Именно с того момента, как ключи получены и вещи перевезены, начинается настоящая, совсем не сказочная жизнь.

    2. С каким трудностями в целом сталкиваются жители и УК комплексов с апартаментами?

    Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ»:

    Среди основных минусов, с которыми придется столкнуться покупателям апартаментов:

    • более высокие коммунальные платежи;
    • отсутствие возможности постоянной прописки, и в ряде случаев — даже временной;
    • более высокий налог на недвижимость;
    • риск не соблюдения застройщиком всех норм, предъявляемых к жилью (в том числе по инсоляции);
    • риск соседства с большими офисными пространствами, как например, в зданиях Сити.

    Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»:

    Кроме того, в комплексах апартаментов нет обязательных нагрузок в виде строительства социальной инфраструктуры. Этот пункт власти обещают исправить и обязать застройщиков возводить в апартаментах инфраструктуру, так как многие апартаменты сегодня приобретаются не для временного, а для постоянного проживания.

    3. Возможна ли постоянная или временная регистрация в апартаментах, и есть ли перспективы перемен?

    Иван Татаринов — коммерческий директор компании GLINCOM:

    Постоянная регистрация невозможна. При этом есть типы апартаментов, в которых можно получить регистрацию временную. Это объекты, в которых разрешение на строительство/реконструкцию содержит формулировку «апартаменты для временного проживания».

    Проверить наличие возможности временной регистрации просто — достаточно ознакомиться с разрешением на строительство и проектом. Перспективы определяются двумя ключевыми факторами. Первое — законодательно будет закреплена возможность регистрации в принципе в любых нежилых помещениях. Второе — регистрацию разрешат в «апартаментах для временного проживания». Но во втором случае город переложит обязательства по созданию социальной инфраструктуры на девелоперов, строящих апарты, что в свою очередь повлечет увеличение затрат и соответственно экономическую нецелесообразность таких проектов для девелоперов.

    Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»:

    В силу того, что в отличие от квартир апартаменты — это нежилой фонд, то и прописку в них получить нельзя. Сейчас прорабатывается законопроект, который официально приравняет апартаменты к жилью, и тогда в них можно будет получать постоянную регистрацию.

    4. Существуют ли различные типы апартаментов и как отличить их друг от друга?

    Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ»:

    Различные типы выделяются, но четкий список типов отсутствует. Можно разделить апартаменты по типам зданий:

    • реконструированных зданиях, в том числе ранее принадлежавших промышленным объектам — стиль «лофт» (Даниловская мануфактура, Кадашевские палаты, Art Residence и др.);
    • апартаменты в ММДЦ Москва-Сити часто тоже выделяют в отдельную группу;
    • апартаменты в новых зданиях — аналоги жилым проектам (например, Флотилия и др.)

    Оксана Патявина, руководитель Департамента продаж проекта «Новый Арбат, 32»:

    В настоящее время существует 4 вида апартаментов: доходный дом, апарт-отель, кондо-отель, апартаменты в жилом комплексе.

    • Доходный дом — этом многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в аренду, а также тип архитектурного сооружения, сложившийся в европейских странах к 1830-40-м годам;
    • Апарт-отель — это гостиница, номера в которой состоят из апартаментов;
    • Кондо-отель — это особый формат, объединяющий преимущества отеля и кондоминиума. Обычно это гостиничный комплекс класса «5 звезд» (до 1 500 номеров) с гостиничной инфраструктурой, включающей рестораны, бары, спа-клубы, салоны красоты, бассейны, конференц-зоны. Подобно гостиницам, кондо-отель управляется оператором, однако принадлежит не только управляющей компании, но и частным лицам;
    • Апартаменты в жилом комплексе — это комплекс апартаментов с объединенной, как правило, единой инфраструктурой.

    5. Можно ли менять планировку апартаментов на свой вкус?

    Алексей Синявский, директор Департамента эксплуатации, Sminex:

    В случае с апартаментами действуют общие для жилых и нежилых помещений: не разрушать несущие конструкции, не проводить несогласованные перепланировки и т. п., то есть не совершать действий, которые могут принести ущерб третьим лицам, нарушить права и интересы третьих лиц.

    6. Какие налоги нужно будет платить покупателям апартаментов?

    Оксана Патявина, руководитель Департамента продаж проекта «Новый Арбат, 32»:

    Покупателям квартир в апартаментах необходимо будет заплатить налог на имущество физических лиц и НДФЛ при продаже имущества, которым он владел менее 3 лет. При этом ни для кого не секрет, что вопросы налогового обложения на собственность касаются вполне ощутимых денежных затрат, а налог на коммерческую недвижимость, в частности апартаментов, будет выше налога на квартиру.

    7. Каков будет налог на недвижимость при покупке апартаментов?

    Алексей Синявский, директор Департамента эксплуатации, Sminex:

    Ставка налога на апартаменты считается исходя из того, что они попадают под категорию нежилых помещений. Конечная сумма устанавливаются от суммарной инвентаризационной стоимости помещений, умноженной на коэффициент-дефлятор, в следующих размерах:

    • до 300000 рублей (включительно) — 0,1%;
    • от 300000 до 500000 рублей(включительно) — 0,3%;
    • от 500000 до 1000000 рублей (включительно) — 0,6%;
    • от 1000000 до 1500000 рублей (включительно) — 1,2%;
    • от 1500000 рублей (включительно) — 2%.

    8. Можно ли получить налоговый вычет при покупке апартаментов?

    Иван Татаринов — коммерческий директор компании GLINCOM:

    Налоговый вычет можно получить только при покупке жилых помещений, к которым апартаменты не относятся.

    9. Сколько придется платить за коммунальные услуги в апартаментах?

    Земцова Елена, управляющий партнер компании Delta estate:

    Если затрагивать вопрос коммунальных услуг, то стоит отметить, что в апартаментах они намного выше, чем в обычных квартирах. Особенно оплата электроэнергии. Но с учетом того, что цена квадратного метра апартаментов значительно ниже, то в любом случае факт экономии налицо, даже с учетом высокой стоимости коммуналки.

    Алексей Синявский, директор Департамента эксплуатации, Sminex:

    Как правило, эксплуатационные расходы в апартаментах сопоставимы с расходами в жилье бизнес-класса и элитную недвижимость. Если сравнивать с эконом-классом — на 15–20% выше.

    Помимо оплаты коммунальных расходов за собственное потребление, жильцам апартаментов необходимо оплачивать коммунальные расходы в местах общего пользования (свет и тепло) и стоимость пользования земельным участком под строением.

    При этом разница в стоимости содержания апартаментов по сравнению с жилым фондом компенсируется стоимостью приобретения. Покупка апартаментов сегодня обходится в те же 15–20% дешевле, чем покупка жилья в сопоставимом районе. Таким образом полученную при покупке экономию можно окупать за счет повышенного размера содержания апартаментов очень много лет.

    К примеру, при покупке апартаментов площадью 70 кв. м в 1 000 долларов за кв. м (70 000 долларов или 2 450 000 рублей), ежемесячная переплата в 5 000 рублей (60 000 рублей в год) будет окупаться 40 лет.

    10. Какова будет плата за услуги УК?

    Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar-Москва:

    Плата за услуги управляющей компании зависит от комплекса услуг, которые она оказывает. Плата за работы по услугам эксплуатации, уборки, охраны обычно находится в пределах от 70–120 рублей за кв.м. Работа по сдаче апартаментов в аренду: поиск арендатора, ведение договорной деятельности, заселение и выезд жильцов, сбор платежей, контроль задолженности по аренде и так далее, как правило не превышает 10% от собранных арендных платежей.

    Земцова Елена, управляющий партнер компании Delta estate:

    Стоимость услуг УК зависит от класса самого комплекса и от количества услуг, которые входят в «пакет услуг» по каждому конкретному апартаменту. Есть обязательный пакет, а также дополнительный, от которого можно отказаться. Если мы говорим о лофт-апартаментах, то там услуги УК стоят около 70 рублей за.кв.м.

    11. Что входит в услуги УК для владельцев апартаментов?

    Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar-Москва:

    Управляющая компания в первую очередь занимается организацией охраны объекта, его эксплуатацией, уборкой мест общего пользования и территории.

    УК так же предлагает владельцам апартаментов сдачу помещений с целью максимизации арендного потока и защиты интересов собственника апартаментов: подбор арендатора, проработка договора, контроль сроков оплаты, контроль состояния помещений, въезд и выезд жильцов, подготовка апартаментов к въезду новых арендаторов.

    Так же вы можете заказать Управляющей компании различные услуги, например, провести ремонт в ваших апартаментах.

    Работает служба сервиса, которая закажет для вас еду из ресторана, отправит документы с курьером, вызовет такси или закажет билеты в театр.

    Отдельной важной функцией УК является создание атмосферы объекта: различных тематических мероприятий, выставок, праздников и т. д.

    12. Можно ли отказаться от услуг УК при пользовании апартаментами?

    Иван Татаринов — коммерческий директор компании GLINCOM:

    В услуги УК входят техническое обслуживание (поддержание всех инженерных систем и коммуникаций в рабочем состоянии), охрана, уборка и дополнительные сервисы. От этих базовых сервисов отказаться нельзя. Но часто можно отказаться от дополнительных услуг, таких как ресепшн и консьерж служба, уборка внутри апартаментов.


    Комментарии

    • Комментарий удален11 марта 2015 года в 10:45


    Расширенный поиск